Латвийская недвижимость в последние годы пережила невероятный взлет цен — и их драматическое падение. Сегодня власти Латвии делают ставку на привлечение покупателей из России

«Прибалтийский» — синоним размеренности и выдержанности. Латвийский рынок жилья в последние десять лет, напротив, был похож на американские горки. Он зарекомендовал себя как один из самых буйных и непредсказуемых в мире. Квартиры могли дорожать на 70% в год, а потом так же быстро падать. После того как пузырь на рынке лопнул, цены на некоторые типы недвижимости снизились в три-четыре раза.

Несмотря на эту нестабильность, россияне в последний год достаточно активно покупают недвижимость в Латвии. Зачем они это делают и что приобретают, выяснял «Эксперт-Недвижимость».

Недвижимость как окно в Европу

За последний год свыше 1,2 тыс. русских купили латвийскую недвижимость. Для страны, где проживает немногим более двух миллионов человек, это немало. Почему русские, до последнего времени стремившиеся к берегам Испании или Турции, обратили взоры на Прибалтику?

Есть целый комплекс причин. Латвия — это очень близко. Рига находится в двух часах лета от Москвы, на поезде ехать всего одну ночь (правда, с пробуждением при прохождении двух границ). Из государств Евросоюза Латвия — одна из наиболее комфортных для россиян стран. Здесь даже не владеющие иностранными языками люди не ощущают неудобств от того, что находятся за границей: по-русски в Латвии говорит большинство населения, а в некоторых городах русский является основным языком.

У части россиян в возрасте остается ностальгия по Юрмале и Лиепае, которые были одними из лучших советских курортов. «Море, песок, сосны» — для многих юрмальские пейзажи этакий рай на земле.

Людей, не заставших Союза, привлекают размеренность, безопасность и спокойствие на балтийских курортах. Здесь можно отдохнуть от суеты. Плюс к тому Латвия позиционирует себя как «страна для семьи», и детям там действительно очень удобно. Это выражается в множестве мелочей: много детских площадок, в каждом кафе есть зона, где дети могут поиграть или порисовать и так далее.

В последние годы все больше московских семей вывозят детей в Латвию, чтобы те отдохнули от мегаполиса. Все чаще такие оздоровительные курсы длятся весь летний сезон. Почему Латвия? Здесь не так жарко, как в Турции и в Крыму. Жизнь намного дешевле, чем на западноевропейских курортах. При этом даже небольшие латвийские городки в лучшую сторону отличаются от российских аналогов благоустроенностью.

В маленькой Латвии нескучно отдыхать. Власти активно трудятся над раскруткой курортов, организуя многочисленные мероприятия. В курортный сезон даже в городках и городишках проходит много фестивалей, концертов, спортивных соревнований. В небольшом — с 40-тысячным населением — Вентспилсе этим летом отдыхающий за неделю мог сходить, скажем, на концерт Поля Янга, на матч «Вентлпилс» — «Црвена звезда» в рамках Лиги Европы и на местные национальные праздники. Российские курорты в этом плане сильно отстают.

За последние годы достаточно сильно изменился местный климат. «Лет пятнадцать назад летом на море часто могли идти дожди. Сейчас намного теплее и суше. В прошлом году температура воды была +23 °C. Наверное, Латвия будет одной из стран, которые выиграют от глобального потепления», — говорит глава Балтийского архитектурного центра и архитектурного фестиваля Baltic Breeze Айвия Барда.

Впрочем, в последний год покупки латвийской недвижимости россиянами связаны не только с этим. Прошлым летом Латвия, желая привлечь инвесторов из России, ввела новые правила получения вида на жительство. Теперь покупка недвижимости дает право иностранцу подать документы на вид на жительство. Для этого в Риге и Рижском регионе (включая Юрмалу) достаточно купить недвижимость стоимостью более 140 тыс. евро. Для других регионов планка установлена на уровне 70 тыс. евро.

Так что латвийская недвижимость оказывается неплохим окном в Европу: можно не только инвестировать средства за пределами РФ (что активно делают наши соотечественники сегодня), но и получить вид на жительство в стране Евросоюза.

В прошлом году Латвия отказала в виде на жительство Юрию Лужкову. «В отказе не было особой политики. У нас маленькая страна, и местная элита побоялась, что придет очень крупный агрессивный игрок, и другим придется потесниться. Слон в посудной лавке — это не для нас», — так объясняет решение властей один из рижских политтехнологов. Латвийской недвижимости история с отказом Лужкову пошла на пользу. «О деле Лужкова в течение нескольких недель писали российские газеты. Лучшей рекламы для программы по выдаче видов на жительство придумать было бы трудно. Количество обращений от россиян по поводу жилья в Латвии выросло в разы», — с удовольствием вспоминают местные риэлтеры.

Этим летом подвели первые итоги реализации программы. За год в латвийскую недвижимость было инвестировано более 100 млн евро. «Для маленькой страны весьма неплохо. Особенно если учесть, что это был первый год действия программы», — замечает первый за всю историю Риги «русский» мэр латвийской столицы Нил Ушаков.

Кредитная трагедия

Чтобы понимать ситуацию на рынке недвижимости Латвии, необходимо знать его историю. История эта крайне любопытна: пару лет здесь наблюдался невероятный рост цен, а затем наступил коллапс, и пузырь лопнул. В 2009 году латвийская недвижимость была мировым рекордсменом по падению цен. Сегодня по отношению к пику 2007 года она подешевела в три-четыре раза.

Как же такие американские горки могли случиться в тихой и неспешной прибалтийской стране? После того как Латвия вступила в Евросоюз, в страну пришли шведские банки. В 2005–2006 годах скандинавы активно кредитовали под залог недвижимости на очень хороших условиях. Но банкиры не учли двух вещей. Первое: жители Латвии не так законопослушны, как скандинавы: заемщики стали «рисовать» справки с большими доходами и получать большие кредиты. Второе: рынок недвижимости Латвии очень небольшой, и его легко можно раскачать и дестабилизировать внешними, скромными по меркам Швеции, деньгами.

В Латвии началась лихорадка, связанная с недвижимостью. «В то время казалось, что полстраны занимается недвижимостью. Один торгует участками, второй строит, третий работает риэлтером, четвертый инвестирует в жилье, пятый просто покупает для себя в ипотеку», — вспоминает один из рижских предпринимателей. «Получить кредит было очень легко. Банки даже уговаривали взять деньги. Мне для строительства было нужно 100 тысяч евро, так в банке меня чуть ли не просили взять миллион. Проценты были тоже гуманные: один кредит мне удалось взять под 0,9 процента в швейцарских франках», — продолжает бизнесмен Марис. Дешевые кредиты многие с удовольствием тратили: на машины, на поездки и так далее.

Заемные средства потекли в недвижимость рекой, и цены пошли вверх. В год рост мог составлять 70%. Эксклюзивные участки дорожали сверхбыстро. «На участках первой линии вдоль Даугавы за 15 лет цены поднялись в 100 раз», — вспоминает один из рижских риэлтеров. Рост цен втягивал все новых и новых игроков, которые хотели заработать на недвижимости. На пике стоимость сотки в Юрмале доходила до умопомрачительных 100 тыс. евро — дороже, чем на Рублевке.

Ценовое ралли прекратило государство, которое хоть и с опозданием, но сообразило, что на рынке недвижимости надулся пузырь и цены оторвались от реальности. В 2007 году правительство сделало то, что должно было сделать несколькими годами раньше, — ввело более жесткие правила кредитования. И рынок встал. «Все остановилось буквально за день. Еще вчера все бурлило — и вдруг тишина. Никто ничего не покупает», — вспоминает рижский предприниматель.

Окончательный удар по пузырю нанес экономический кризис 2008 года. Резко сократились доходы населения, часть людей потеряла работу. Цены на недвижимость стали пикировать вниз. Стройки были заморожены. Земля под застройку оказалась никому не нужна.

Часть заемщиков, взявших ипотеку по пиковым ценам, оказалась не способна выплачивать кредиты. Депрессия в экономике и невозможность расплатиться по кредитам толкала людей на крайние меры. Прошла целая волна самоубийств, которую пресса, естественно, постаралась не заметить.

Здесь надо сказать об одной из особенностей латвийской ипотеки. В некоторых странах — например, в США — дефолт по ипотеке не влечет личного банкротства. То есть даже состоятельный человек может перестать платить по ипотеке, занести ключи от дома в банк и выйти из игры — дальше с недвижимостью и долгами будет разбираться банк. В других же странах — к примеру, в Канаде — долг по ипотеке заемщик должен погасить в обязательном порядке. Так и в Латвии. Представим, что до кризиса человек купил квартиру за 200 тыс. евро: внес 30 тыс. в качестве первоначального взноса и взял кредит на 170 тыс. Но потом цена упала в три раза — до 70 тыс. евро. В такой ситуации если человек откажется от ипотеки и банк продаст жилье по новой цене, разница между ценами окажется долгом перед банком. То есть в нашем случае, потеряв квартиру, человек оказывается еще и должен банку 100 тыс. евро. Многим такую сумму не выплатить за всю жизнь.

Сейчас ситуация с ипотекой, похоже, уже не так остра, как в 2009 году. Часть латвийцев уехала за Великобританию и Германию, чтобы на зарабатываемые деньги расплачиваться за ипотеку. Часть смогла уйти от ипотеки, объявляя банкротство в Англии. Да и правительство изменило закон: теперь у банков не может быть вечных должников.

Сегодня рынок недвижимости Латвии вроде оправился от шока и депрессии. Цены не только не падают, но и, как рапортуют западные консалтинговые агентства, начали чуть подрастать. Похоже, рынок оттолкнулся от дна, но покупателей очень мало. «В любом случае, цен 2007 года в Латвии не будет больше никогда. Это была аномалия», — единодушны все игроки рынка.
Русский след в латвийских лесах

«Есть Рига и Юрмала. И есть остальная Латвия», — говорит рижский журналист Игорь. Он имеет в виду, что большинство русских выбирает себе жилье либо в центре латвийской столицы, либо на раскрученном морском курорте.

«Пьянящий воздух свободы сыграл дурную шутку с профессором Плейшнером», — говорилось в «Семнадцати мгновениях весны», которые снимались в Риге. Пьянящий воздух спокойствия и комфорта Риги ощущается и сейчас: здесь, особенно в центре города, часто покупают россияне. Интересно, что хорошие новостройки в центре Риги мало подешевели в кризис — они запросто могут стоить 5 тыс. евро за метр. А вот не очень удачные квартиры в центре подешевели втрое: с 3,5 тыс. до 1,2 тыс. евро за квадрат. Квартиры в новостройках на окраинах Риги сразу после кризиса можно было купить ниже себестоимости — по 500 евро за метр. Сейчас метр подорожал до 700–800 евро. Но новостройки на окраинах не интересуют россиян.

Особое место — Юрмала. Летом она вообще становится Рублевкой-2: здесь очень много наших состоятельных соотечественников. Пик паломничества приходится на конец июля — начало августа, когда проходит международный фестиваль «Новая волна». В этом году на фестиваль прилетело 200 частных самолетов.

Особенностью Юрмалы является то, что сюда приезжает много звезд шоу-бизнеса. «Центральная улица Юрмалы называется Йомас. Отсюда выражение “повыйомываться”. Она иногда похожа на ярмарку тщеславия», — говорит один из рижских журналистов. «Звезды» покупают дома или квартиры в новых комплексах. «Моя родственница живет в новом жилом комплексе в Юрмале. Все 20 квартир давно выкуплены, в основном русскими, которые приезжают преимущественно летом. Круглогодично в этом комплексе с охраной, кажется, только родственница и живет», — рассказывает чиновник одного из латвийских городков.

Юрмала — это не только «море, песок и сосны», но и замечательные деревянные дачи, составляющие местный неповторимый колорит. Лет десять назад эти домики стали как по команде гореть. На их месте вырастали кирпичные дворцы — история, знакомая по российским городам. Но, к чести властей Юрмалы, они нашли способ бороться с уничтожением исторической среды. По новым правилам землепользования и застройки на местах снесенных домов разрешается строить здания, габариты которых не больше, чем утраченный дом. Пожары прекратились.

В Юрмале, конечно, прежде всего ценятся дома недалеко от моря. «Чувствуется запах моря? Слышится плеск волн? Значит, такой дом будет стоить намного дороже, чем аналог в 50 метрах дальше от моря», — говорят риэлтеры.

Юрмала пережила невероятный всплеск цен в середине 2000-х. Стоимость сотки земли, как уже говорилось, здесь доходила до 100 тыс. евро, цена за дом в 5–10 млн евро была не редкость. После кризиса очень сильно подешевела земля: в три-четыре раза. Дома вообще часто пытаются продать дешевле себестоимости, но все равно сделок мало. Риэлтеры надеялись на «Новую волну — 2011»: на фестиваль приезжает много известных людей, которые часто заодно прикупают недвижимость. В этом году просмотров было много, но дальше их дело не пошло.

Последний тренд курортной недвижимости — это смещение спроса в пригороды Юрмалы. «Зачем переплачивать за центр раскрученного места, если можно купить квартиру или домик неподалеку. До центра Юрмалы можно ездить на машине, занимает это 10–15 минут. Машина в любом случае на порядки дешевле, чем разница в стоимости недвижимости», — рассказывает россиянка Мария, купившая квартиру недалеко от Юрмалы. Так что можно сказать, что курорт «расползается» и формируется Большая Юрмала.

За пределами Юрмалы и Риги российские покупатели все чаще что-то покупают в области Латгалия. Это, можно сказать, тренд последних пары лет. Латгалия находится не на море, но зато пустынна, имеет не менее красивую природу и ближе к России, чем Рига, километров на 200.

«Серьезные люди не покупают в Юрмале: там много шума, крутится так называемая богема. Серьезные люди покупают в Латгалии — на природе, в тишине, подальше от чужих глаз, — рассказывает о покупателях в латвийской глубинке один из местных риэлтеров. — В Юрмале может купить звезда шоу-бизнеса или какой-нибудь банкир. В Латгалии строят себе дома люди из “Росвооружения” и госкорпораций».

Латгалия — страна озер: здесь их около двух тысяч. Писк моды — это купить большой участок с собственным озером, к которому никто больше не будет иметь выхода. Впрочем, ценятся и участки с выходом к большому озеру.

Стоимость зависит от красоты места, наличия дороги, возможностей проведения электричества и прочих факторов, характерных для малоразвитых районов. Цены на землю начинаются от 3 тыс. евро за гектар. Хорошие участки (с озером и сосновым бором, с дорогой и достаточным количеством электричества) — 10–20 тысяч евро. Особенность латгальской недвижимости в том, что в заповедных местах нельзя купить 10 или 20 соток, обычный лот — это участок в 10 га, где можно построить не поселок, а один частный дом.

Стоит ли покупать в Латвии

«Хочется остаться, купить недвижимость и хоть наездами, но жить здесь» — такие мысли в Латвии возникают у многих отдыхающих. Особенно у пенсионеров и тех, у кого есть дети. Но стоит ли это делать?

Рассматривать покупку латвийской недвижимости резонно в ряде ситуаций. Первая: покупателем движут желание создать «запасной аэродром» вне России и необходимость получения вида на жительство в европейской стране. Вторая: частые поездки в Латвию по бизнесу. Третья: необходимость или сильное желание проводить в стране целое лето (например, пару лет назад знакомые, которым надо было вывозить ребенка-астматика из Москвы на лето, купили квартиру в новостройке рядом с Юрмалой по 1,5 тыс. евро за метр). Нередко несколько мотивов покупки совпадают, и тогда она случается.

Что против? В Латвии курортный сезон значительно короче, чем в Турции или Испании: меньше четырех месяцев. Осенью и весной частые дожди, а зимы в последние годы весьма суровы, так что окупить курортную недвижимость непросто.

Другая неприятность: достаточно высокие коммунальные платежи и стоимость энергоносителей. Даже в однокомнатной квартире счет только за тепло легко может превышать 100 евро в месяц. Если изредка пользоваться недвижимостью, приезжая на пару недель, то выгоднее ее арендовать. За пределами туристических районов доходы населения очень невелики и квартиры порой сдаются просто за обязательства по оплате коммуналки.

Третье: Латвия — не богатая страна с неясными экономическими перспективами. После распада СССР «сборочный цех всесоюзного значения» потерял рынки сбыта, а вхождение в Евросоюз не решило экономических проблем. Средняя пенсия — 250 евро. Рождаемость низкая, безработица, напротив, высокая — 15–20%. Самая очевидная реакция на депрессию экономики — отток населения из страны. В небольших городках до половины молодых людей уехали в Европу на заработки, и в ближайшие пару лет они точно не вернутся. Почему недвижимость в стране с небогатым и убывающим населением должна дорожать? Почему дома в Юрмале должны так дорого стоить, если даже в Латвии земли с «морем, песком и соснами» предостаточно? Впрочем, Юрмала — это не совсем латвийская история. Это частично российской «офшор недвижимости», что многое объясняет.

Фото: Legion-Media

Алексей Щукин

Источник: Эксперт